MEDIANERÍA

Caso 2) Se considera PRIVATIVO DE A por cuanto se establece que EL MURO ES PARTE DEL EDIFICIO, y no protege la intimidad de B.

Caso 3) Se considera MEDIANERO por cuanto se dan tres condiciones fundamentales para que exista medianería: APOYO, ARRIME Y CERRAMIENTO FORZOSO.

CERRAMIENTO FORZOSO: para preservar ciertos grados de privacidad o de seguridad, cada particular encierra su predio con un muro, persiguiendo los mencionados fines.

El Código Civil contempla, por cuestiones de privacidad que las paredes medianeras deben tener tres metros de altura, siempre que dicha medida no este legislada por los códigos de edificación de cada localidad.

Toman 45 cm que se materializa para que este sea portante; y hoy debido al mejoramiento de algunos materiales, este espesor se ha reducido a 30 centímetros.

Derechos y obligaciones de los condóminos respecto del muro medianero

• A reconstruir el muro.

• A darle mayor altura al muro.

• A abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro.

• A readquirir los derechos de medianería.

• A obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero en buen estado.

• A arrimar toda clase de construcciones al muro medianero.

• A colocar tirantes en todo el espesor del muro sin perjuicio del derecho que el otro lindero posee de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared (C.C. art. 2731).

• A abrir armarios o nichos aun pasando el medio muro, sin perjudicar al vecino o al muro (C.C. 2731).

• A servirse del muro para todos los usos a los que se destino, según su naturaleza (C.C art. 2730).

• A abrir ventanas o troneras en el mismo, siempre que su vecino preste su consentimiento (C.C. art. 2654y 2655).

• A suprimir aberturas, luces y toda obra incompatible con la medianería (C.C. art. 2655, 2656, 2657, y 2740) siempre que el lindero edifique.

• Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación, y de igual manera, a reconstruir en forma conjunta con su vecino el muro, en el caso de muro condenable.

• Respetar todos los derechos de su condómino.

Los derechos de medianería deben abonarse desde el momento en que se hace uso especifico del muro por parte del otro vecino, siendo el valor computable el de la fecha de reclamación del pago.

En cuanto a su altura, entre dos edificios se presume la existencia de la condición de medianería hasta la altura del edificio menos elevado, tal como lo demuestra la siguiente figura.

MURO CONDENABLE: Cuando el muro medianero se encuentra en un estado físico de deterioro que encierre peligro para personas y bienes, debe demolerse. De esta manera, al desaparecer el objeto, se extingue además su condición jurídica respecto de los derechos que existían sobre ese muro. La demolición del muro puede hacerse por actuación del poder de policía de los municipios sobre las obras particulares, o bien convenida entre los condóminos linderos.

ABANDONO O RENUNCIA: El Código Civil habla del abandono en sus art. 2726 y 2727; cuando el condómino lindero hace abandono de sus derechos de medianería, el muro pierde su condición de medianero, pasando a ser privativo; además el condómino que abandonó pierde además la franja de terreno donde se apoya la mitad del muro.

CONFUSION: Situación por la cual la condición de deudor y acreedor se reúnen en una misma persona. Tal es el caso de una persona A propietaria de un lote separado de otro lote B por un muro medianero. Cuando A adquiere el vecino lote B, la condición de medianero de ese muro se extingue.

¿QUE SUCEDE CON LOS ÁRBOLES CERCANOS AL EJE MEDIANERO?

Los árboles existentes en cercos o zanjas se presumen medianeros y cada uno de los condóminos puede exigir al otro que sean arrancados si causaren perjuicio. Si caen por accidente no pueden reimplantarse sin el consentimiento del otro.

VALOR ACTUALIZADO DE LOS MUROS MEDIANEROS – DEPRECIACIÓN

Conceptos del Ingeniero Civil Norberto O. Pavanetto

Perito Judicial y Delegado Técnico de partes en los Tribunales Provinciales.

Miembro Titular del Tribunal de Disciplina y Ética Profesional del Colegio de Profesionales de la Ingeniería Civil de la Provincia de Santa Fe - Distrito II.

Asesor Técnico y Consultor sobre reclamos de daños provocados en obras y construcciones civiles.

Consultor sobre Liquidaciones del Valor Actual de Medianerías.   

Auditor Técnico - Económico de Proyectos, Conducciones Técnica y Ejecuciones de obras civiles y construcciones industriales de orden privadas y públicas.

Con la construcción de un muro que sirve de separación entre dos propiedades, nace una institución que es la llamada MEDIANERÍA. Quien la construye o el llamado primer edificante de la mencionada pared, es el único propietario del denominado MURO NO MEDIANERO. Nacen por lo tanto deberes y derechos, respecto de esa simple pero a la vez tan compleja  pared, los que han sido perfeccionados constantemente por los codificadores primero y la jurisprudencia después. Entre los derechos que le asisten al edificador, se encuentra el de poder reclamar como deuda de valor, requiriéndole su pago, al segundo edificante que hace uso del referido muro. Para realizar exactamente el cálculo del Valor Actualizado, primero debe verificarse si la edificación fue realizada de acuerdo con los Reglamentos de Edificación y Códigos vigentes siendo menester determinar: el año y las características técnicas de su construcción; la verificación de la ubicación de su emplazamiento respecto del eje de separación de las fincas; los materiales incorporados y la mano de obra empleada; la determinación de los análisis de precios de cada rubro que la compone; el estado de conservación de cada uno de ellos; la justificación de la depreciación producida y la confección del plano de medianería, que permitirá el posterior cómputo métrico y ulterior valorización.

Valor actualizado: El artículo 2736 del Código Civil dice: Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda su extensión de la pared, o solo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera la medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre la que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a sólo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiere adquirir la porción de altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. Agregándose según la Ley 17.711 que reforma el Código el 1º/7/1968, estableciendo que: El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora.

La gran mayoría de los autores, ( Machado, Salvat, Spota, Persegani, Argañarás, Baglieto, etc. ) sustentan el criterio que estamos frente al caso de una venta forzosa, ya que el primer edificante no puede oponerse a su utilización por el vecino lindero. Recordemos que el Valor de adquisición no es el mismo que el precio pagado por el costo de ejecución, o del gasto realizado por el primer edificante. Es un cálculo que se efectúa de acuerdo con las reglas del arte en la que intervienen básicamente la suma de los materiales y de la mano de obra utilizados para su construcción, y será calculado a la fecha de la demanda ya que ese momento es el más próximo al pago y por consiguiente es la que se acerca al justo precio.

El crédito por medianería comprende además un porcentual adicional por erogaciones complementarias en conceptos de gastos generales y el agregado de un adecuado y natural beneficio compensatorio, más allá del estricto cálculo de los gastos de materiales y mano de obra. También entre los costos deben considerarse los honorarios y gastos por la confección del plano de medianería, el que es documento imprescindible al efectuar la reclamación.

La suma reclamada debe ser cuidadosamente calculada, ya que si fuese necesario realizar una demanda judicial, y el valor pretendido resultare menor a la que determine el perito, aquella es el límite máximo. Fallo C. Civil Sala C. La Ley Febrero de 1975 - B - pág. 818: Accinelli, Enrique c/Bagley y Cía. 

Respecto de la justificación de la depreciación producida en el cálculo del Valor Actual y tratándose de muros medianeros específicamente, no corresponde la aplicación rígida de las tablas o procedimientos de depreciación por antigüedad utilizados como adaptación de valores extranjeros utilizados para el cálculo de edificios de los denominados "de renta" y por sobre ellas debe prevalecer la opinión fundada del experto.

Al calcular los porcentajes correspondientes a la depreciación en los muros medianeros, el perito, (que es un asesor o consultor que le brinda a los jueces el aporte de su cultura especializada, distinta a la general y jurídica de éstos), debe tener en cuenta que entre sus características particulares es la de llegar a sobrevivir a los edificios que se le adosan, ya que no participan de la suerte de éstos.  Es público y notorio que los edificios al llegar a su obsolescencia, ya sea por su reemplazo o por su renovación estética total, y ser demolidos, sus muros medianeros le sobreviven.

Con respecto a la depreciación, debemos tener en cuenta que un bien físico es perecedero, y podemos convenir que desde el momento de su puesta en servicio hasta el de su retiro, transcurre un período de tiempo que se llama vida útil. Durante la misma va perdiendo lenta o repentinamente, su aptitud para el fin que fue habilitado. Este menoscabo de la capacidad para continuar cumpliendo su servicio, se traduce en una pérdida de valor - brusca o paulatina, parcial o total - y es de tal naturaleza que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento, y se la llama "depreciación".  Es posible aclarar que: " Si bien es cierto que al correr de los años, los muros sufren deterioros ocasionados por agentes diversos, considérase que la desvalorización por cuya causa experimentará un  muro medianero no es en la misma proporción que la que sufre la finca, que agrega además un deterioro mayor en pisos, carpintería, instalaciones, etcétera, que se agrava al no continuar llenando un todo su faz funcional. Que si bien es cierto existe por las causas mencionadas una desvalorización, que de no tomarse en cuenta podría ser estimada como un perjuicio para el lindero que construye con posterioridad.  En la generalidad de los casos, dicho perjuicio se halla compensado con creces, por los beneficios que recibe al encontrar un muro ya construido al que sólo contribuye con la mitad de su valor", según lo expresan Félix Brindisi - Alejandro Luna  Ing. Civiles, "Liquidación de medianería".  Citando al Profesor Mauricio Durrieu, en párrafos de su obra "Tratado de Medianería" respecto del valor de la pared separativa: "Corresponde entender que el valor de la pared separativa, en el caso de adquisición primera de la medianería, es el presente, tomando en cuenta la albañilería de la pared, sus estructuras accesorias útiles en común o al adquirente, su edad, y su estado de conservación" (véase Pothier, op.cit.T.4º, nº254, pág. 336). Además Pardessus (op.cit. T. 1, Nº156, p.371), expresa con brevedad el concepto jurídico de que el precio de una cosa es lo que vale esa cosa al tiempo de su venta.  Al tratarse de una venta forzosa, este concepto aumenta su significación, y es aplicable con tanto más motivo que ninguno de los colindantes, ha de enriquecerse, así, en detrimento del otro. Se trata, pues, de un criterio racional y justo.

Según señala Masselin ("Nouvelle Jurisprudence el traité practique sur les mur mitoyens”, París, 1898, Nº197, pág. 158) - y entiéndase bien que su indicación es enteramente arbitraria -, las rebajas por depreciación para las paredes son: ninguna, cuando fue construida dentro de los diez años;  hasta un 10 % cuando su construcción tuvo lugar con anterioridad de diez a veinte años, aunque estén bien conservadas en apariencia; hasta un 20 % si hubiesen sido levantadas de 20 a 30 años antes, y se hallasen bastante bien conservadas; y hasta un 30 % si hiciese más de 30 años que las hubiesen construido y no presentasen sino ligeros defectos en sus paramentos. Cuando es aún  mayor la edad de las paredes, nada consagra ya el uso, y debe valuársela apreciando su duración restante. 

Entienden fallos, que tratándose de muros medianeros no corresponde la aplicación rígida de las tablas o procedimientos de depreciación por antigüedad y que por sobre ellas debe prevalecer la opinión fundamentada del experto, como ocurre con la especie donde ésta señala que si al muro se le asigna una determinada vida útil, por ejemplo de 75 años y el mismo tiene una antigüedad de 65 años, le restaría una utilidad de 10 años que, en principio no justificaría haberle adosado y sobrecargado con un edificio y una pared cuyas vidas probables deben exceder ese lapso de 10 años. (C. Civ., Sala C, LL 1975-B-818; E.D 62-163; Sala B, LL 1976-D-429 ).

También debemos considerar que el uso que se le asigna a la mayoría de los muros que separan edificaciones con estructuras independientes, especialmente en los radios céntricos de mayor densidad edilicia, son los de función esencialmente de cerramiento, ya que las cargas son soportadas por columnas y vigas, y por lo tanto el segundo edificante utiliza dicho muros sin considerar su eventual demolición para realizar posteriormente su reconstrucción, lo que le aporta una real economía al usar y pagar por una pared depreciada y no tener que efectuar un gasto mayor como nueva.

Al referirse los tratadistas, respecto de la edad de las paredes, expresando que deben: "valuársela apreciando su duración restante”, es menester recordar que a medida que ha transcurrido el tiempo, y fundamentalmente después del año 1900, se fueron reconsiderando los parámetros para determinar la vida útil de los edificios, por la diferencia en el mejoramiento del control de calidad industrial de los materiales utilizados, modernización de los insumos empleados, etc. lo que conlleva a una mayor duración de cada rubro o parte integrante, y por ende del edificio todo. 

Cito que, el Ministerio de Obras Públicas de la Nación, puso de manifiesto a la Comisión del Censo Nacional de Bienes del Estado, editando un instructivo en 1937, considerando: "Cuando se trate de edificios construidos con hormigón, estructuras de acero perfilados, ladrillos y piedras, con mezclas de cal o cemento, se dará como valor, el del costo, si su antigüedad no sobrepasa los diez años a la fecha del Censo y siempre que esa cifra no se aparte exageradamente de la estimación actual y real.  Si el edificio tiene más de diez años de antigüedad, se aplicará una depreciación que por simplificación será proporcional al tiempo, fijándose su vida máxima en 50 (cincuenta) años, a cuyo término sólo tendrá el valor de demolición".  Es evidente que el criterio de la depreciación se sustentaba, en esa época, sobre una proporción lineal respecto de los años de ejecución que poseía el edificio, pero nada aporta a la determinación de la vida útil de cada uno de sus elementos y partes componentes.

En la década de 1950, Mario E. Chandías, Ing. Civil, en su "Tasación de inmuebles urbanos", sustenta determinando sobre la vida útil de los edificios: 70 (setenta) años para la parte formada por materiales resistentes al tiempo, y 40 (cuarenta) años la de los elementos formado por vida relativamente corta (instalaciones especiales, carpinterías, revoques)".  Aquí ya se determina la  gran división existente entre, lo que se considera la estructura resistente del edificio (encontrándose las mamposterías fundamentalmente utilizadas como muros portantes) y el resto de los componentes del mismo.

Por último, en la publicación de la página 24 del folleto "Técnica" de Edilicia  en mayo de 1981, en el ítem referido a las mamposterías de cimientos (que coinciden con el criterio sustentado para las mamposterías en elevación) dice: "Se considerará una vida útil algo superior a la vida del edificio mismo ( 60 - 70 años) pudiendo aprovecharse durante un período calculado en 90 (noventa) años".  Igual discernimiento sustenta Homero Rondina, Abogado, en su libro " Medianería y Propiedad Horizontal", indicando que según el criterio del Agrimensor Mario A. Scarano expuesto en una publicación de la Revista Vivienda (La revista de la Construcción), atribuye también como de 90 (noventa) años la vida útil de la mampostería en elevación.

Como vemos el aumento de la vida útil de las mamposterías fue incrementándose con el criterio que también aumenta la vida útil del promedio de los demás componentes del edificio. Pero debemos advertir, que las fórmulas con que algunos profesionales calculan las depreciaciones de los edificios, tanto el criterio de F.W.Ross, que es el resultado del examen empírico de un gran número de construcciones del continente europeo y que toma en cuenta la antigüedad de ejecución en valores porcentuales respecto de la vida útil de los edificios; como la modificada de Heidecke, que agrega otro coeficiente a la evaluación, que es la estimación del estado de conservación del edificio, fueron y son exclusivamente un promedio de la depreciación de los componentes promedio de los edificios, no debiéndose asimilar linealmente y directamente con lo que ocurre para las mamposterías y especialmente para las mamposterías que se ejecutaron para ser utilizadas como medianeras.  Es notorio que en algún momento de su vida ( y no me refiero al termino útil) los edificios son demolidos, por obsolescencia, funcionalidad u otros motivos, pero la mayoría (sino la casi totalidad) de sus muros medianeros subsisten, y no es por mera economía, sino es que los mismos han debido ser ejecutados con mayor profundidad reglamentaria de cimientos (tomando en cuenta que deberían soportar las cargas de los edificios vecinos) y mayores espesores y resistencias que los de las mamposterías internas, no utilizadas como muros de carga.

Pero también es necesario destacar,  que la coincidencia en las opiniones de los diferentes autores se manifiesten, fundamentalmente, en resaltar la preponderante intervención de un perito en cuanto a la determinación de la estabilidad y obsolescencia, de los muros de ladrillos comunes y sus accesorios, revoques, capas aisladoras, etc.  Fundamentaré por lo tanto algunas hipótesis que servirán de reseña para demostrar lo siguiente: Si los revoques tanto interior como exterior se encuentran aún resistentes a la acción del tiempo, se  mantienen en servicio en el momento de su evaluación, y continúan sirviendo para el fin que fueron ejecutados (esto es la preservación física de los ladrillos y su mezcla de asiento de las condiciones atmosféricas que adversamente podrían atentar contra su vida útil), los mismos, tendrán una depreciación comparable con la adoptada para las de las mamposterías de ladrillos comunes. Sabemos que los revoques exteriores, son sucesivas capas de morteros aplicados como "protecciones exteriores", sobre el ladrillo descarnado para protegerlo, y estéticamente lograr un paramento liso; y, si permanecen en uso o con pequeñas alteraciones en su capa exterior, su vida útil aún sigue sirviendo para lo que fue construida. Esto implica que no puede haber una depreciación tan contundente (sería como considerar que la citada protección exterior no existiera) y que por el solo transcurrir de los cuarenta (40) años de su ejecución ha perdido su valor, como algunos autores consideran como su vida útil.  Estimo por lo tanto que  si están en buenas condiciones de uso las protecciones exteriores, ya que siguen sirviendo como protección del muro, deberán acompañar la misma depreciación de éste.  Si lo expresado para los revoques exteriores tiene validez, con toda razón ocurrirá similar conclusión para los revoques interiores, que además no sufren las inclemencias de los agentes atmosféricos, por haber permanecido, (por su carácter de interiores) bajo el resguardo de la cubierta del primer edificante.

Por lo tanto, considero que las fórmulas actualmente utilizadas para el cálculo de la depreciación de edificios, como las determinadas por Ross - Heidecke, no son aplicables directamente al cálculo de la depreciación de las mamposterías de los muros medianeros, ya que con el transcurrir de los años, la vida útil de las mismas se ha ido incrementando, alargándose cada vez más en razón de la utilización de materiales que le aportan una mayor calidad, debiéndose recurrir a la opinión del experto para que realice el Revalúo de acuerdo al estado en que se encuentra el muro a valorizar. 

Por último debemos considerar que si el segundo edificante ha usado un muro no medianero, sin necesidad de hacer reparaciones, porque lo consideró apto para el fin que lo destina, adhiero al criterio que tiene aplicación aquí, un precepto superior a la estrecha comprensión de las disposiciones de la ley: "nadie puede enriquecerse en detrimento ajeno", tanto para el pago que deberá realizar el demandado como el cobro que efectuará el actor, siendo el criterio sustentado por Masselin el que más se acerca a la certidumbre del cálculo de la depreciación de un muro medianero que aún se encuentra en condiciones de uso.